不動産の相談・コンサルティング

不動産のお悩み、無料相談。秘密厳守・コンプライアンス厳守。お気軽にお問い合わせ下さい。

不動産有効活用及び調査 所有されている土地・建物の相談→詳細
不動産相続の相談・提案 相続対策による不動産活用の相談→詳細
任意売却 住宅ローンや借入金等の返済でお悩みの方→詳細
不動産の買取 不動産をすぐに現金化したい方→詳細
プロパティマネジメント マンション・アパート経営の相談→詳細

不動産(土地・建物)有効活用及び調査

<相談調査事例>
①安定収入確保のための土地の有効活用
②市街地に所在する農地の有効活用
③市街化調整区域の土地の有効活用や調査
④賃貸ビル事業の収益低下に対応した再有効活用
⑤空き家や老朽賃貸住宅の建替え・再有効利用
⑥空き地のアパート、借地、駐車場などの有効活用
⑦相続した山林・田畑の調査
⑧競売入札の助言・代行
⑨信託を活用した不動産の管理運用

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不動産相続の相談・提案

2015年1月より相続税の基礎控除が縮小されました。

2015年1月以前は
「5,000万円+1000万円×相続人数」・・・・・最高税率50%

2015年1月以降は
「3,000万600万円×相続人数」・・・・・最高税率55%

例)
「2015年1月以前」
相続財2億円
相続人:妻・子2合計3名
<控除額計算>
5,000万円+(1,000万円×3名)=8,000万円(控除額)

<課税遺産額計算>

20,000万円-8,000万円=12,000万円
(相続財産)-(控除額)=(課税遺産額)

妻:12,000万円×2分の1=6,000万妻6,000万円×30%-700万=1,100万円
子:12,000万円×4分の1=3,000万子3,000万円×1550万400万円
子:12,000万円×4分の1=3,000万子3,000万円×1550万400万円

相続税総1,900万円

「2015年1月以降」
相続財2億円
相続人:妻・子2合計3名
<控除額計算>
3,000万円+(600万円×3名)=4,800万円(控除額)

<課税遺産額計算>

20,000万円-4,800万円=15,200万円
(相続財産)-(控除額)=(課税遺産額)

妻:15,200万円×2分の1=7,600万妻7,600万円×30%-700万=1,580万円
子:15,200万円×4分の1=3,800万子3,800万円×20%-200万560万円
子:15,200万円×4分の1=3,800万子3,800万円×20%-200万560万円

相続税総2,700万円(*配偶者控除及び相続割合で納付金額が変わります。)

基礎控除縮小により上記例でも800万円の負担増になります。
相続対策は、被相続人の資産状況、家庭環境により様々です。
また、二次相続や相続税対策の為の借入など数十年先を見据えた対策が必要です。
当社では、弁護士、司法書士、税理士等に相談しお客様にあった相続税対策をご提案いたします。

<提案事例>
①相続対策の所有土地有効活用
②相続税軽減のための資産の組み換え
③相続税納付の為の資金確保
④実際にかかる相続税額
(*提携の税理士に確認いたします)

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任意売却

任意売却とは
住宅ローンや借入金等の返済が困難な場合、不動産会社の仲介により債権者(金融機関)と債務者の調整を行い不動産を売却することです。

例えばこのような場合・・・・・
・給料やボーナスカットで住宅ローン返済が厳しくなった
・住宅ローンを3ヶ月以上滞納し督促状が送付されてきた
・督促状到着後も返済が遅延し、裁判所から競売通知書が届いた
・現在、居住中の不動産が競売になっているなど

【任意売却のメリット】
・売却後もそのまま済み続けることができる場合がある(買主との賃貸契約締結が必要)
・明け渡し時の引っ越し費用がでる
・競売よりも高い金額で売却できる場合があるなどがありますが

任意売却は不動産の概要や債務内容によりメリット・デメリットがありますのでまずはご相談ください。

【任意売却・競売までの流れ】
住宅ローンの滞納(3ヶ月から6ヶ月未満)

住宅ローンの一括支払請求(この時点でブラックリストに載る)

保証会社より債務代位弁済(=保証会社から金融機関へ債務全額が支払われる)

保証会社(債権回収会社)から債権移管通知が届く(=交渉窓口が金融機関から保証会社に移る)

⑤「任意売却競売

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不動産の買取

不動産の買取

【買取のメリット】
・すぐに現金化出来る
通常、不動産を売却し現金化するまで時間がかかります。買主が見つかっても決済まで1ヶ月以上かかります。
買取の場合、数日から数週間で現金化出来ます。*農地の場合、通常より時間が必要な場合や買取出来ない場合があります。
・他人に知られない
不動産を売却する場合、買主を見つける為にネット・新聞・雑誌・チラシなどの宣伝をするため、近隣に売却している事がわかります。
買取の場合、近隣に知られず売却できます。
・仲介手数料が不要
不動産の仲介手数料は「売却価格の3%+¥60,000-と消費税」です。
例)売却価格が2000万円の場合=仲介手数料¥712,800-ですが買取の場合不要です。
・瑕疵担保責任の必要なし
不動産売却後、建物や土地に瑕疵があった場合、売主責任で買主に損害を負担しなければなりません。*契約の状況により異なります。
不動産業者買取の場合、基本瑕疵担保責任は免除されます。

    

【買取のデメリット】
・売却価格が相場よりも安くなる
再販時の経費等を考慮する為、相場よりも安くなります。
但し、物件によっては相場と同等の価格で買取させていただく場合もあります。(収益物件「賃貸マンション、アパート、雑居ビル、借地など」)

★買取希望や無料査定のお問い合わせ先

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プロパティマネジメント

PM:プロパティマネジメントとは
貸主(オーナー様)に代わり管理会社が賃貸不動産の価値を最大限に高め収益を得るために、運営・立案・アドバイスを行うことです。

貸主・オーナー様の疑問や関心事
・アパートの空室率を改善したい
・アパートの経費が掛かりすぎていないか?
・今後のアパート収支の見通しをしりたいなど

プロパティマネジメント経営
管理会社が経営戦略を立案・アドバイス
【プロパティマネジメントの主な内容】
①入居者募集業務
・市場調査
・新規入居者募集
・入居審査など
②不動産業務管理
・クレーム対応
・契約情報管理
・入退去管理
・賃料管理、回収など
③建物維持保全業務
・管理コストの適正化
・管理物件の品質確認
・修繕計画の立案・実施など

「収益価値の最大化=①+②+③」
経費削減
収益増大
価値向上

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